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Desde Unidas Podemos se pone atención en la regulación que ha impulsado Berlín en su mercado de alquiler. Para ellos, ese es el modelo a seguir en diferentes capitales como Madrid y Barcelona que han visto en los últimos años cómo los alquileres han subido fuertemente.

En el programa electoral de la formación de extrema izquierda se apostaba por una alta intervención en el mercado del alquiler. Su propuesta estrella son precios máximos... Intervenir el mercado del alquiler para impedir subidas abusivas mediante el control de precios y garantizar un alquiler estable y seguro para personas inquilinas y pequeñas propietarias.



Muchas han sido las ciudades que han adoptado una estricta regulación con el objetivo de frenar el auge de los alquileres. Sin embargo, Berlín se lleva la palma con una de las regulaciones más restrictivas que hemos visto y que pasamos a analizar a continuación.



Las medidas aplicadas en Berlín sobre la vivienda en alquiler

En primer lugar, el pasado 22 de octubre, vimos como el Senado de Berlín aprobó un proyecto de ley para poner en marcha una nueva legislación de control de alquileres para los arrendamientos residenciales en Berlín con el voto de los partidos de la coalición gobernante de izquierdas y que sería promulgada en el primer trimestre de 2020 para que entrara en vigor con carácter inmediato.

Con ello, se busca dar respuesta a la problemática de la vivienda en alquiler que ha suscitado numerosas protestas ya que el 85% de la población vive de alquiler y esta ley de precios máximos de alquiler afecta a 1.439.969 apartamentos en todo Berlín.



En ese proyecto de ley se incluyen diferentes medidas que están encaminadas a controlar el aumento de los precios del alquiler de los inmuebles situados en Berlín y que hayan estado listos para su ocupación anteriormente al 1 de enero de 2014.

Por un lado, tenemos que se suspenderían los aumentos de alquiler por un período de 5 años a partir de la entrada en vigor de esta legislación. Esto significa que, en ningún caso, todo el contrato de arrendamiento de la vivienda no deberá exceder alquiler acordado en fecha de 18 de junio 2019 o el último contrato.

Con esta congelación, a partir del año 2022 y sujeto a los nuevos topes generales de alquiler aplicables, se admitirá un aumento anual del alquiler por un importe correspondiente a la inflación monetaria (según especifiquen las autoridades gubernamentales, pero con un máximo del 1,3%).

Por otra parte, se introducen topes alquiler para los nuevos arrendamientos, no solo los mencionados, sino que hay que añadir los topes de alquiler que ya se aplican a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 18 de junio de 2019. Las cantidades generales de alquiler oscilan entre 3,92- 9,80 euros/ m2, dependiendo del año de construcción y de la existencia de un cuarto de baño y de una calefacción central.

Tambien tenemos la reducción del alquiler en virtud de contratos de arrendamiento celebrados antes del 18 de junio de 2019. Se prevé una reducción del alquiler por alquileres excesivos que superen una cantidad correspondiente al 120% del tope de alquiler específico para los alquileres vigente el 18 de junio de 2019, que se determina sobre la base del tope general del alquiler y se ajusta en función de la ubicación de la unidad residencial.

Los alquileres se han doblado en los últimos diez años

Como vemos se trata de una regulación bien completa. Pero, en primer lugar, debemos contextualizar qué está sucediendo en el mercado del alquiler en Berlín. Los alquileres mensuales en Berlín se han más que duplicado en los últimos 10 años: de 5,60 euros por metro cuadrado en 2008 a 11,40 euros en 2018.



Aunque los alquileres generales permanecer más bajo que en otras ciudades alemanas importantes como Munich o Frankfurt, es un aumento del 103%, más que en cualquier otro lugar del país. Los precios de alquiler varían mucho según el vecindario, pero las estadísticas muestran que un apartamento de una habitación en algunos de los barrios más deseables de la ciudad puede promediar más de 1.000 euros por mes.

Por si fuera poco, los alquileres y los precios inmobiliarios se han disparado en la capital alemana. En 2017, las cifras de la consultora inmobiliaria Knight Frank mostraron que la ciudad tenía los precios inmobiliarios de más rápido crecimiento en el mundo.

Las razones que subyacen a este fuerte auge en los últimos años se encuentran en la escasez de suministro, el lento ritmo de las nuevas construcciones y también de unos costes de construcción y los precios de la tierra significativamente más altos están jugando un papel clave en el desarrollo de los precios de alquiler y compra.

Consecuencias no deseadas: La oferta no se anima

Es un principio básico de economía, la puesta en marcha de precios máximos supone generar un desequilibrio fuerte entre la oferta y la demanda, provocando escasez, altas colas y la aparición mercado negro. Si el precio regulado se encuentra por debajo del precio de equilibrio, el incentivo de comprar a precio político y revenderlo (en el caso de una vivienda significaría realquilar) al precio de equilibrio, puede ser un incentivo para asumir cualquier riesgo penal.



Desde que se propuso la ley, los permisos de construcción han disminuido significativamente, con una disminución del 40% en septiembre de 2019 en comparación con el mismo mes del año pasado. Por lo tanto, no se fomenta la oferta.

La ley se aplicará retroactivamente a partir del 18 de junio de 2019, lo que significa que cualquier aumento reciente del alquiler podría ser declarado nulo. Este precio político sobre la vivienda está llevando a una gran demanda por los apartamentos. ¿Se imaginan 1.700 personas para visitar un apartamento? En Berlín está pasando. En este caso por un apartamento al precio se 550 euros (gastos incluidos).



Por nombrar algunos efectos no deseados, los controles de alquiler a menudo hacen que los propietarios vendan sus apartamentos en lugar de alquilarlos, para que puedan obtener el precio real de mercado de la propiedad, arrasan sus edificios y construyen otras propiedades que no están sujetas a control de alquileres.

Como resultado, **se reduce la oferta de viviendas de la ciudad*** y podrían no invertir en el mantenimiento de sus propiedades si no creen que pueden recuperar las pérdidas a través del alquiler.

En términos más generales, pueden surgir otros problemas del control de alquileres, incluida la reducción de la oferta a medida que los propietarios abandonan el sector y los inquilinos permanecen en una propiedad (a veces inadecuada) durante más tiempo y eligen no mudarse y enfrentar alquileres más altos.

Estas consecuencias no deseadas de los controles de alquiler conducen al impedimento del desarrollo, el sesgo social y los problemas legales. Los propietarios pueden optar por ser más selectivos, y, por ello, ejerciendo una discriminación más abusiva en los requisitos de los inquilinos.

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- La noticia

Berlín y su abusiva regulación para frenar los precios en el mercado del alquiler

fue publicada originalmente en

El Blog Salmón

por
Marc Fortuño

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