Ya está aprobada la ley de vivienda después de su aprobación en el Senado. A partir de su publicación en el BOE (aproximadamente a finales de mayo) los cambios surtirán efecto. Y los principales afectados son los propietarios e inquilinos de viviendas en alquiler.
La impresión general de la ley es que es muy pro-inquilino y anti-propietario, lo cual no quiere decir que facilite la vida a los inquilinos sino que seguramente contraiga la oferta disponible considerablemente. Pero vamos a ver en detalle cómo afecta a cada uno.
Inquilinos, más derechos
Independientemente de lo que tenga firmado los inquilinos adquieren con la nueva ley nuevos derechos que antes no estaban disponibles. Lo primero, hay que distinguir de si la vivienda alquilada o a alquilar está en zona tensionada o no. La definición de lo que es una zona tensionada está en la ley, pero son las Comunidades Autónomas quienes tienen que declarar una zona como tensionada.
Básicamente una zona tensionada es aquella donde (en media) se dedica más del 30% del salario al pago de un alquiler o donde el incremento de precios ha sido tres puntos superior al IPC durante 5 años.
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Las nuevas medidas que aplican al inquilino (a todos, esté o no la vivienda en zona tensionada) son las siguientes:
Durante 2023 el máximo incremento de la renta será del 2% (esto ya estaba en la ley anterior); en 2024 el 3%. El INE creará un nuevo índice que será el que determinará el máximo incremento anual de las rentas a partir de 2025 (ya no será el IPC).
Los inquilinos que acrediten vulnerabilidad social o económica podrán pedir una prórroga de un año una vez finalizado el contrato en vigor.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del propietario.
Además si la vivienda está en zona tensionada se aplican las siguientes reglas extras:
El inquilino puede acogerse a una prórroga de hasta tres años una vez finalizado el contrato en vigor
Los nuevos contratos no pueden tener un precio libre sino que estará vinculado al contrato anterior; dependiendo de si el propietario es gran tenedor o no, los límites de incremento son distintos
Las viviendas que no hayan estado alquiladas con anterioridad también tendrán una limitación de precio (si así lo decide la Comunidad Autónoma en la declaración de zona tensionada)
Propietarios, más problemas
El principal problema para los propietarios es lo que hemos visto con anterioridad. Ya no pueden recargar ciertos gastos al inquilino, ya no pueden actualizar rentas con el IPC sino que máximo 2% en 2023, 3% en 2024 y un nuevo índice a partir de 2025; y si la vivienda está en zona tensionada además hay limitación para establecer un nuevo precio a la caducidad del contrato de cinco años.
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Si además el propietario es un gran tendedor hay reglas extra de control, como por ejemplo más trabas para los desahucios o distintos índices para la actualización de rentas.
La ley también cambia la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF, que actualmente estaban situadas en el 50% (en años anteriores era del 60%):
90% si se realiza una bajada del precio de al menos un 5% en una zona protegida: ojo con esto que es un incentivo muy alto, bajando un 5% al propietario le puede quedar más beneficio neto que sin la rebaja.
70% si se alquila por primera vez una vivienda en zona tensionada a jóvenes (hasta 35 años) o si la vivienda está acogida a algún programa público de limitación del precio de la vivienda en alquiler
60% por rehabilitación o mejora
También hay una nueva definición de vivienda vacía y nuevos recargos en el IBI que podrían ir del 50% al 150%. Esta es una clara señal a los propietarios para que vendan o alquilen las viviendas vacías. Eso sí, para que afecte al propietario este tiene que tener al menos cuatro viviendas en dicha situación durante al menos dos años.
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- La noticia
Los cambios de la nueva Ley de Vivienda que más afectan a inquilinos y propietarios
fue publicada originalmente en
El Blog Salmón
por
Alejandro Nieto González
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